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继青客公寓后,又一家长租公寓赴美IPO,蛋壳公寓三年亏损超41亿元!

导语蛋壳公寓的亏损也在持续扩大:2017年-2019年前9个月,公司净亏损分别为:2.72亿元、13.69亿元和25.16亿元。蛋壳、青客这两家仍处亏损状态的长租公寓运营方能否经受住二级市场的检验,获得投资人的认可,仍然有待观望。

资本邦 · 2019-10-29 · 文/Messi · 浏览977

  继青客公寓于10月初启动赴美上市后,10月28日又一家中国互联网长租公寓运营商——蛋壳公寓的海外上市主体凤凰树控股有限责任公司向美国证券交易委员会(SEC)提交了招股说明书1号修正文件(F-1),公司拟在纽交所上市,股票代码为“DNK”,主承销商为花旗集团,瑞士信贷和摩根大通。关于此次美股IPO的发行价格、发行数量、募资额度等信息在招股书中尚未透露。

  长租公寓是一个蓝海市场。根据艾瑞咨询的数据,2018年中国租房市场规模达到1。8万亿元,预计到2023年将增长至3。0万亿元。中国一线和二线城市的租房市场规模在2018年达到1。2万亿元,预计到2023年将增长到2。0万亿元。

  据资本邦了解,蛋壳公寓成立于2015年。公司旗下拥有两大品牌,分别为蛋壳公寓和筑梦公寓。筑梦公寓于2018年11月推出,主要面向庞大的蓝领一族。

  截至2019年9月30日,蛋壳公寓已在中国13个城市运营。过去四年,蛋壳公寓经历了迅猛扩张,公寓数量已从2015年底的2434个增长至2019年9月的406,746个,增长了166倍,其中北上深的公寓数量占比超过一半。从入住率来看,蛋壳公寓的入住率基本维持在80%左右,在行业内属于不错的水平。2017年-2019年前9个月,蛋壳公寓的入住率分别为85.8%、76.9%和86.9%。

小金棋牌游戏   招股书透露,目前,蛋壳公寓的收入主要来自租金和服务费。2017年-2019年前9个月,公司的收入分别为:6.57亿元,26.750亿元和49.997亿元。但是,资本邦注意到,蛋壳公寓的亏损也在持续扩大:2017年-2019年前9个月,公司净亏损分别为:2.72亿元、13.69亿元和25.16亿元。

      报告期内,蛋壳公寓的经营活动净现金流持续为负值分别为:-1.14亿元,-11.64亿元和-16.29亿元;公司负债总额分别为:13.60亿元、48.16亿元和76.61亿元。

  资本邦注意到,高企不下的运营费用是造成蛋壳公寓亏损的主要原因之一,主要是平台支付给业主的租金成本和开业前费用,尤其是尚未产生营收前的装修费用等开支。

  这与国内长租公寓的商业模式有关。

  资本邦了解到,蛋壳公寓没有实体店面,只有线上平台。蛋壳公寓的商业模式与青客公寓类似,都是由长租公寓运营商集中从业主/房东获得长期租赁房源,公司再将拿到的房源进行标准化装修改造,对外出租给租客,从中收取租金和服务费,产生收入和现金流。据蛋壳公寓透露,通常装修改造需要17-21天后才能对外出租。这个模式意味着长租公寓在对外出租前不会产生收入,且需要在早期投入大量资本。

      这也是造成多家长租公寓出现现金流问题,“爆雷”事件的主要原因。

  蛋壳公寓透露,目前公司的投入回本周期为12-20个月。招股书提示,2017年-2019年前9个月,蛋壳公寓每个月在每间房屋上获得的平均营收分别为2439元,2352元和2155元,平均租赁成本分别为1718元,1637元和1564元。

  公司表示,目前仍处于快速增长阶段,将继续投入资金扩大公寓规模。蛋壳公寓认为,随着公寓规模的扩大,公司将提高成本效率,进一步提高回报率并缩短投资回收期。在回本后,公司有望实现盈利。

  为了改善运营业绩,蛋壳公寓有意提高长租公寓的装修效率和缩短开业前的平均期限。(注:开业前的时间为平台的装修改造时间。)

——招股书提示,2017年,2018年和截至2019年9月30日的9个月,蛋壳公寓的平均装修时间为22.4天、21.1天和18.7天。

  为了控制租金成本,蛋壳公寓通常与业主签署为期四-六年的租赁合同,在初期阶段以相对较低的价格锁定租金成本和资产专有权。此外,平台与租客签订为期一年的租赁合同,招股书透露未来租金仍有上涨的潜在空间。除了租金外,蛋壳公寓还引入了更多增值服务以丰富收入来源。

  资本邦在《长租公寓不赚钱,三年亏损超11亿元的青客欲赴美上市“输血”》一文中提到,同为长租公寓的青客公寓也一直没有实现盈利。财务数据显示,2017财年,2018财年和截至2019年6月30日的前9个月,青客的净收入分别为5.22亿元、8.9亿元和8.98亿元。但是公司过去三年一直在亏损。2017财年,2018财年和截至2019年6月30日的前9个月,青客的净亏损分别为2.45亿元、5亿元和3.73亿元,合计亏损超11亿元。

      纵观青客的盈利模式,其收入主要来自租金收入,盈利模式较为单一。然而,青客提供的租房价格并不高,基本都在1000-2000元/间之间,过去三年变动不大,呈现下降趋势。

      为了占领市场,长租公寓运营方前期需要砸入重金盘下大量房源。创始人金光杰曾透露:“3万间-5万间的规模,是公寓企业的生存底线。假如房源总数小于1万间,公寓管理难以做到精细化,资金链断裂风险较高。”在盈利之前,青客公寓要先向房东预付几个月房租费用,并花钱用于翻新整修。财报透露,2017财年,2018财年和截至2019年6月30日的前9个月,青客公寓在每个房源上投入的装修成本均价为2万元,1。98万元和1。47万元。

       此外,长租公寓日常还存在运营费用、维护费用和营销费用等。财报透露,2017财年,2018财年和截至2019年6月30日的前9个月,青客公寓的运营成本分别为5.48亿元、8.98亿元和9.59亿元;运营前费用分别为1.99亿元、1.17亿元和3.71亿元。

  据青客公寓更新招股书显示,其IPO发行区间为17到19美元,发行5,200,000股,最高募集资金近亿美元。

  这两家仍处亏损状态的长租公寓运营方能否经受住二级市场的检验,获得投资人的认可,仍然有待观望。

头图来源:图虫

本文出品:资本邦。作者:Messi

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